서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. 뉴스1

9일 중앙일보 취재를 종합하면 정부는 이르면 다음 주 투기과열지구 확대와 토지거래허가구역 추가 지정 등까지 묶은 추가 부동산 안정화 대책을 내놓을 예정이다. 일종의 ‘부동산 패키지 대책’이다.

핵심은 세 부담 강화 카드를 꺼낼 지다. 정부는 세율이나 공제ㆍ과세표준 체계를 손보는 직접적인 세법 개정이 아닌, 공시가격 현실화율과 공정비율을 높이는 방안에 무게를 두고 있다. 현행 부동산 세제는 과세표준을 기준으로 부과되며, 이는 시가에 공시가격 현실화율과 공정비율을 곱해 산정된다.

김영옥 기자

현재 공정비율은 60%로, 문재인 정부 당시(최대 95%)보다 크게 낮다. 문재인 정부는 공정비율을 80%에서 95%까지 단계적으로 높였지만, 윤석열 정부 들어 1주택자 기준 60%로 낮춰졌다. 공시가격 역시 문재인 정부가 2030년까지 시세의 90%까지 끌어올리겠다는 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 추진했으나, 윤석열 정부 들어 사실상 폐기되며 현재는 약 69% 수준에 머물고 있다.

이에 따라 현재 공동주택의 경우 시세 대비 공시가격은 약 69%, 공정비율은 60%로, 실제 과세표준은 시세의 약 41%(시세×0.69×0.6)에 불과하다.

정부가 검토하는 안은 공정비율을 다시 80% 수준으로 복원하고 공시가격 현실화율을 단계적으로 다시 높이는 방안이다. 만약 공정비율을 80%로 복원하고, 공시가격을 90%까지 현실화한다면 아파트 과세표준은 시세의 41%에서 72%로 뛰게 된다. 세율을 조정하지 않더라도 보유세 부담을 크게 늘릴 수 있다. 특히 최근 가격이 급등한 고가 주택의 경우 세부담 상한까지 보유세가 늘어날 가능성이 있다.

당초 이재명 정부는 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”는 입장을 분명히 해왔다. 그러나 집값이 좀처럼 안정되지 않자, 직접적인 세율 인상은 아니지만, 문재인 정부 시절처럼 세부담을 늘려 시장을 압박하는 방안을 검토 중이다. “집값 잡는 데 세금(규제)을 쓰지 않는다는 건 오산”(김용범 대통령실 정책실장), “개인적인 생각으로는 보유세를 늘려야 한다고 본다”(김윤덕 국토교통부 장관) 등 최근 정부 인사들의 발언에서도 이런 기조 변화가 감지된다.

다만 종합부동산세율을 올리는 방식 등 직접적인 보유세 강화에 대해 기획재정부와 여당은 신중한 입장이다. 문재인 정부가 2018년부터 2020년까지 세 차례에 걸쳐 다주택자 중과세율을 높이는 등 보유세를 강화했을 때 중산층을 중심으로 여론이 악화한 ‘학습효과’포 풀이된다.

부동산 패키지 대책에는 대출 한도 축소와 규제지역 확대 방안도 함께 검토되고 있다. 추가 대출 규제로는 ▶현재 6억원인 대출 한도를 4억원으로 낮추거나 ▶총부채원리금상환비율(DSR)을 현행 40%에서 35%로 강화하는 방안 ▶주택담보인정비율(LTV)을 일부 지역에서 0%로 제한하는 방안 등이 논의 테이블에 오른 것으로 알려졌다. 다만 금융당국 관계자는 “주담대 한도를 6억원으로 제한한 6ㆍ27 대책을 내놓은 지 3개월만에 추가 금융 규제를 내놓는 게 부담스러운 게 사실”이라고 전했다.

김영옥 기자

신재민 기자

규제지역 확대에는 정부 내 이견이 크지 않아 가장 유력한 추가 규제 방안으로 추진되고 있다. 투기과열지구와 조정대상지역 확대, 토지거래허가구역 지정이 동시에 이뤄질 가능성이 크다. 대상 지역으로는 서울 성동구ㆍ마포구 등 ‘한강벨트’ 권역과 경기 성남시 분당구 등 최근 가격 상승폭이 두드러진 곳이 거론된다

익명을 요구한 정부 관계자는 “토지거래허가구역은 서울시장이 직권으로 지정하지만, 여러 지역을 묶는 경우 지금도 국토교통부 장관이 직권으로 지정할 수 있다“며 “부동산 규제 강화가 여론을 악화시킬 수 있다는 정치적 부담 대문에 일부 야당 인사들이 반대하고 있는 게 변수”라고 전했다.

최근 부동산 시장은 6ㆍ27 대출 규제 이후 한때 주춤했던 고가 아파트 거래가 되살아나고, 전세를 낀 ‘갭투자’ 수요가 다시 늘면서 시장 과열 우려가 커지고 있다. 한국부동산원에 따르면 6월 30일부터 9월 29일까지 서울 성동구(5.01%), 경기 성남 분당구(4.99%), 경기 과천시(3.81%), 서울 광진구(3.57%), 마포구(3.17%), 양천구(2.88%) 등에서 일제히 상승했다

하지만 중장기적인 주택 공급 확충 방안이 없이 추진되는 정책 추진은 효과가 제한적일 것이라는 게 시장의 반응이다. 세금으로 시장을 누르는 방식은 거래를 위축시키고, 전월세 가격 상승의 부작용을 부르는 등 결국 실수요자 부담으로 돌아온다는 점에서다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “결국 수요를 억제하겠다는 방향인데, 과거 사례를 봐도 보유세 강화가 집값 안정에 실질적인 효과를 내지 못했다”며 “공급 대책을 꾸준히 발표하고 실행하는 것이 최선이지, 과도한 수요 억제책은 오히려 시장에게 잘못된 신호를 줄 수 있다”고 지적했다.