[경제] 어제까지 주담대 신청 마쳤다면? 기존 기준대로 대출 가능
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8회 연결
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정부가 15일 발표한 부동산 대책의 핵심은 규제지역 확대와 대출 제한이다. 정부의 설명을 토대로 세부 내용을 문답 형식으로 정리했다.
- 규제지역에 집을 살 때 대출 가능 금액 외에 강화되는 대출 규제는.
- “무주택자(기존 주택 처분 조건부 1주택자 포함)의 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 축소된다. 또 전세대출을 받은 사람은 규제지역에서 3억원이 넘는 아파트를 살 수 없다. 3억원 넘는 아파트를 사면 대출이 회수된다. 1억원 넘게 신용대출을 받은 사람도 대출 시점부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다.”
김주원 기자부동산 규제 주요 내용 그래픽 이미지. [자료제공=국토교통부·기획재정부]
- 대책 발표일(15일)에 집을 샀다.
- “새 규제는 16일부터 시행된다. 전날까지 금융회사 전산상 대출 신청 접수가 완료되거나, 주택 매매 및 전세 계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명하면, 종전 규정(주택담보대출 한도 일괄적으로 6억원)이 적용된다. 집단대출의 경우 이날까지 입주자 모집공고나 착공 신고가 돼야 기존 기준을 적용한다. 15일까지 관리처분 인가가 나온 재건축·재개발 주택도 이번 규제의 예외로 인정된다.”
- 주택 갈아타기 할 때는.
- “새집이 규제지역이면 강화된 대출 규제를 받는다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)과 LTV 축소 등을 고려하면 상급지로 이동하는 건 쉽지 않을 전망이다. 주담대 한도를 집값에 따라 차등화한 건 이 같은 갈아타기 수요를 막기 위해서다.”
- 토지거래허가 의무는 언제부터인가.
- “관보 공고일로부터 5일 뒤 효력이 발생하기 때문에 20일에 계약한 집부터 적용된다. 아파트나 아파트 단지 안에 있는 연립 다세대 주택은 지방자치단체에 허가를 받아야 거래할 수 있다.”
- 청약 관련 제한은 어떤 게 있나.
- “청약할 때 조정대상지역에선 재당첨 제한 7년, 투기과열지구에선 10년이 적용된다. 또 규제지역에서 1순위 청약 자격을 얻기 위해서는 기존 ‘청약통장 가입기간 1년 이상, 월납입금 12회 이상’ 요건이 ‘2년 이상, 24회 이상’으로 강화된다.”
정근영 디자이너
- 다주택자의 규제지역 세 부담은.
- “주택을 팔면 양도차익에 세금을 더 내야 한다. 양도세 기본세율은 6~45%이지만 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 더 붙는다. 취득세도 2주택자의 경우 비규제지역에서는 최대 1~3%이지만, 조정대상지역에서는 8%(2주택자)·12%(3주택자)의 중과세율을 적용받는다. 1가구 1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
- 아파트 분양권 전매는.
- “토지거래허가 지역으로 지정되면 2년 이상 실거주 의무와 분양권 3년 전매 제한이 생긴다. 다만 15일에 이미 분양권을 보유한 당첨자나 분양권 매수자는 한 번 전매가 허용된다.”
- 만약 서울에서 10억원 아파트를 매매할 경우, 주담대 LTV 40%와 6억원 한도 중 어떤 게 적용되나.
- “둘 중 더 적은 금액을 기준으로 한다. 10억원 아파트의 경우 최대 4억원까지 받을 수 있다.”
박경민 기자
- 생애 처음 집을 사는 사람도 LTV 축소가 적용되나.
- “그렇지 않다. 이번 대책은 고가 주택과 규제지역에 대한 것이 핵심이고, 정책대출 등엔 변함이 없다. 예를 들어 신혼부부가 받는 정책 주담대의 LTV는 그대로 70%다.”
- 상가나 오피스텔 같은 비주택은.
- “토지거래허가구역으로 지정된 지역에선 비주택담보대출의 LTV도 70%에서 40%로 축소된다.”
- 이주비·중도금대출도 규제 대상인가.
- “아니다. 재건축·재개발 사업에 미치는 영향을 고려해 제외했다. 생활안정자금 목적 주담대도 해당하지 않는다.”
- 규제지역 지정 전에 중도금 대출을 LTV 40%를 초과해 받았다. 잔금 대출은.
- “중도금 대출을 증액 없이 잔금 대출로 전환하는 경우에는 중도금 대출을 받을 당시 LTV를 그대로 적용할 수 있다.”
- 스트레스 DSR 금리도 높인다던데.
- “향후 금리 상승에 대비해 일정 수준의 금리(스트레스 금리)를 더해 차주의 상환 능력을 평가하는 제도다. 이자에는 변화가 없지만 대출 한도는 줄어든다. 차주별로 1.5~3%의 가산금리를 적용했는데, 16일부턴 3%로 일괄 상향된다.”
김주원 기자
- 대출 한도가 얼마나 줄어드나.
- “차주별로 6.6~14.7% 정도 감소할 것으로 본다. 가령 연 소득이 1억원인 직장인이 30년 만기, 원리금 균등상환, 대출 금리 4%(변동형)를 기준으로 기존엔 6억원 한도 내에서 5억8700만원까지 대출받을 수 있었다면, 스트레스 금리 3%를 적용할 경우 8600만원(14.7%) 줄어든 5억100만원까지 받을 수 있다. 같은 조건에서 연 소득 5000만원인 사람의 대출 한도는 2억9400만원에서 2억5100만원으로 감소한다.”
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