구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)이 15일 서울 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책 관계 부처 합동 브리핑을 하는 모습. 왼쪽부터 임광현 국세청장, 윤창렬 국무조정실장, 구 부총리, 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장. 연합뉴스

10·15 부동산 대책 발표 뒤 토지거래허가구역 내 상가·오피스텔 등 비주택 담보인정비율(LTV)을 놓고 시장에서 혼선이 일었다. 앞서 정부는 토허구역 내 비주택담보대출의 LTV를 70%에서 40%로 축소한다고 설명했는데, 이번에 새로 토허구역으로 지정된 곳에선 적용되지 않기 때문이다.

17일 국토교통부·금융위원회는 “이번 대책으로 새로 토허구역으로 지정된 지역 내 오피스텔·상가 등 비주택을 담보로 대출을 받은 경우엔 기존대로 LTV가 70%가 적용된다”고 발표했다. 이번 대책에서 추가된 토허구역 대상이 이전과 달리 ‘아파트나 아파트 단지 안에 있는 연립·다세대주택’으로 규정됐기 때문이다. 앞서 서울시는 압구정·목동·여의도·성수 등 신속통합기획 선정지나 공공 재개발 선정지 등을 토허구역으로 지정하면서 주택·비주택 상관 없이 LTV 40% 규제를 적용했다

LTV는 담보로 잡은 자산 가치를 따져(담보인정) 일정 비율까지만 대출을 내주도록 하는 제도다. 자산 가격이 같더라도 이 비율이 내려가면 대출 한도가 낮아지는 효과가 난다. 지난 15일 정부가 발표한 부동산 대책 내용에 이와 관련한 세부 설명이 부족했고 시장 혼란으로 이어졌다.

지난 15일 정부가 배포한 자료엔 “토허구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔·토지 등 비주택담보대출의 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다”고 적혔다. 이번 규제로 새로 토허구역으로 지정된 곳은 서울 일부 구(강남3구·용산구 제외)와 경기 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구), 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등이다. 정부 관계부처 합동 브리핑에서도 같은 설명이 나왔다. 이 때문에 새로 토허구역으로 지정된 지역에도 동일한 기준(LTV 40%) 적용되는 것으로 해석됐다.

17일 정부는 새로 토지거래허가구역으로 지정된 지역에선 주택 담보인정비율(LTV)이 70%까지 인정된다고 설명했다. 뉴스1

이 같은 시장 반응에 정부는 발표 이틀 후인 이날 추가 자료를 냈다. 새로 지정된 토허구역 내 오피스텔·상가엔 LTV가 기존과 동일하게 70%로 유지된다는 내용이다. 정부 관계자는 “오피스텔과 상가는 업무시설로 분류돼 토허구역 적용 범위에 들지 않는다”며 “현행 은행업 감독규정에서 비주택담보대출 LTV를 70%로 규정하고 있는데 이를 따라야 한다”고 해명했다.

정부는 또 생애 처음으로 집을 구입하는 경우에도 수도권에서 25억원이 넘는 집을 살 경우 2억원까지만 대출을 받을 수 있다고 밝혔다. 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원만 가능하다. 앞서 당초 생애 최초 주택 구입 대출엔 이번 규제가 적용되지 않는다고 했지만, 규제지역 내에선 일반 대출과 동일하게 집값에 따라 한도가 정해진다고 보충해 설명한 것이다.

금융위는 ‘마이너스 통장’으로 불리는 한도 대출을 1억원 초과해서 받으면, 통장을 사용하지 않더라도 규제지역에서 1년간 집을 살 수 없다는 점도 주의해야 한다고 당부했다. 신용대출의 일종인 마이너스통장은 실제 사용 금액이 아니라 한도 약정액을 기준으로 적용하기 때문이다.

투기과열지구 내 재건축 사업에서 조합원 지위 양도 제한 규정에 대해서도 설명을 덧붙였다. ‘조합설립인가 이후부터 이전고시 전까지’ 단계에 있는 조합원에게만 적용한다는 취지다. 다만 예외적으로 10년 이상 보유 및 5년 이상 거주한 1주택자, 질병이나 직장 이전, 상속 등으로 이주하는 경우 등엔 양도할 수 있다. 또 금융기관 등에서 빚을 갚지 않아 주택이 경·공매로 넘어간 경우, 조합설립인가 뒤 3년 안에 사업시행인가를 신청하지 못하거나 사업시행인가 뒤 3년 내 착공을 못 해 사업이 지연되는 경우에도 예외가 인정된다.

전세 대출 회수 기준도 보충해 제시했다. 전세대출을 받은 사람이 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 사면 소유권 이전 등기 시점에 대출이 즉시 회수된다. 다만 새로 산 집에 기존 세입자가 살고 있으면 남은 임대차 계약 기간까지는 대출 회수가 유예된다. 분양권·입주권의 경우 준공 후 등기 또는 잔금대출을 실행할 때 대출이 회수된다. 이외에도 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 불가피한 사유가 있으면 예외를 인정한다고 밝혔다.

정부 관계자는 “실수요자를 고려해 소유권 이전이 이뤄지기 전까지는 전세 대출 만기도 연장할 수 있다”며 “서민과 집 거주가 필요한 사람들에게 불편이나 피해가 가지 않도록 하자는 게 이번 대책의 기조”라고 말했다.