10·15대책으로 분양시장도 규제·비규제지역 간 희비가 엇갈릴 전망이다. 사진은 수도권 아파트 분양 모델하우스. 연합뉴스

풍년을 기대하던 가을 분양시장에 10·15주택시장안정화대책의 후폭풍이 거셀 전망이다. 이번 대책이 기존 주택시장을 겨냥했지만 분양시장에도 적지 않은 영향을 미치기 때문이다.

하지만 분양시장이 온통 먹구름만은 아니다. 위기가 기회이듯 되레 초강도 규제의 반사이익도 예상된다. 규제·비규제 지역 간, 규제지역 내에서도 양극화가 두드러질 전망이다.

이번 대책의 핵심은 토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역 확대와 대출 규제 강화다. 규제지역으로 지정된 서울 전역과 경기도 12개 시·군·구에서 매매 거래 때 아파트는 허가(토지거래허가)를 받아야 하고 아파트를 포함한 모든 주택의 대출 한도가 줄어든다.

새 아파트 분양계약은 토지거래허가 대상이 아니어서 토지거래허가가 분양시장과 상관없어 보이지만 그렇지 않다. 일부 아파트는 준공 후 직접 거주하는 조건으로 토지거래허가를 받아야 분양받을 수 있다. 그동안 분양시장의 틈새였던 30가구 이하 미니 단지다. 30가구 이하는 주택법이 아닌 건축법 적용을 받기 때문에 공개청약을 통해 분양하지 않고 임의분양할 수 있다. 토지거래허가제가 주택법에 따른 분양물량만 예외로 두면서 건축법 대상은 허가제에 포함되는 것이다.

그동안 청약통장·분양가 등 아무런 규제를 받지 않고 분양해오던 30가구 미만 단지 등이 토지거래허가 직격탄을 받게 됐다. 그동안 서울 강남구 청담동 더펜트하우스청담·에테르노청담 등 분양가가 100억원이 넘는 초고가 단지가 30가구 미만으로 지어 분양 규제를 피해왔다. 이제는 실거주 아니면 분양받지 못한다.

투기과열지구·조정대상지역은 청약자격과 대출 한도를 제한한다. 1순위로 청약하려면 2년 이상 해당 지역에 거주한 세대주여야 하고 과거 5년 이내 당첨된 적이 없어야 한다. 무주택자 몫인 청약가점제 물량이 주택형 크기에 따라 40~80%로 늘어나 1주택자 당첨이 어려워진다. 입주할 때까지 분양권 전매 제한도 적용받는다. 중도금 대출은 상관없지만 입주 때 잔금 대출 LTV(담보인정비율)가 분양가의 70%에서 40%로 내려간다. LTV 40%도 모두 인정되지 않고 최대 6억원을 넘지 않는 범위에서다. 대출 한도가 분양가 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원이다.

박원갑 국민은행부동산전문위원은 “이번에 규제지역에 추가된 지역들이 이번 대책의 충격파를 가장 세게 느낄 것”이라고 말했다.

기존 규제지역이었던 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 이번 대책으로 대출 한도 축소 영향 정도만 받는다. 이들 지역은 분양가상한제지역이기도 해 분양가가 주변 시세보다 훨씬 저렴한 ‘로또’는 여전해 청약열기가 식지 않을 것이다. 예상 시세차익이 10억원이 넘는데 대출 한도가 줄어든다고 청약을 포기하지 않을 것이다.

이들 지역 이외 이번에 규제지역에 들어간 서울 21개 구와 경기도 12개 시군구 분양시장은 청약 문턱이 올라가고 대출 한도가 줄어드는 데다 전매도 묶이는 ‘삼중고’를 겪게 됐다. 투자수요는 청약 엄두도 내기 어렵고 실수요도 위축될 수밖에 없다.

분양시장 '음지'에서 '양지'로 바뀌는 비규제지역

자연히 수도권 비규제지역이 반사이익과 풍선효과를 볼 전망이다. 분양시장의 ‘음지’가 ‘양지’로 탈바꿈하는 셈이다. 전문가들은 비규제지역에서도 온도차가 날 것으로 본다. 신도시를 끼고 있어 입지여건이 좋고 개발호재가 있는 단지가 유망할 것이란 얘기다.

비규제지역들에서 분양이 잇따를 것으로 예상되는 가운데 경기도 파주시 운정신도시 옆에서 이달 말 분양하는 ‘운정 아이파크 시티’가 대표적인 수혜 단지로 꼽힌다. 파주시가 의욕적으로 개발하는 파주메디컬클러스트 안이다. 이곳엔 종합병원·혁신의료·바이오융복합단지가 들어설 예정이다. 현재 서울역까지 개통됐지만 앞으로 강남·화성시 동탄신도시까지 이어질 GTX-A구간 역인 운정중앙역도 가깝다.

운정아이파크시티 조감도.

이 단지는 HDC현대산업개발이 짓는 브랜드 대단지로 전용 63~197㎡ 3250가구의 매머드급 규모로 단지 내 수영장·사우나·다목적체육관 등 다양한 커뮤니티 시설은 물론이고 아파트에 비대면 진료서비스를 도입할 예정이다. 청약가점제 비율이 낮아 1주택자 당첨 확률이 높고 전매 제한기간이 1년으로 짧다.

남민선 분양소장은 “평소 문의 전화가 100통 미만이었는데 규제 발표 이후 400~500통으로 급속히 늘어 10·15 대책의 풍선효과가 기대된다”고 말했다.