서울 전역과 경기도 12개 지역에서 토지거래허가제가 시행되는 지난 20일 서울 남산에서 아파트단지가 보이고 있다. 뉴시스

서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶은 ‘10·15 부동산 대책’ 시행 이후, 아파트 매매거래가 급감하며 시장 위축이 뚜렷해지고 있다. 반면 토지거래허가구역(토허구역)의 적용을 받지 않는 경매시장은 투자자들의 관심이 집중되며 열기를 보이고 있다.

22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 규제지역 지정 효력이 발생한 이달 16일부터 21일까지 서울 아파트 매매거래량은 235건으로 집계됐다. 이는 대책 발표 직전 6일(10∼15일) 2102건의 11.2% 수준에 불과하다.

자치구별로 보면 영등포구(-99.2%)를 비롯해 구로구(-97.5%), 노원구(-95.6%), 동작구(-93%), 동대문구(-90.1%) 등 대부분 지역에서 거래가 80% 이상 급감했다.

부동산 관계자들은 주택 거래신고 기한이 30일인 점을 고려하더라도 “대책 발표 이후 시장이 급격히 얼어붙은 것은 분명하다”고 분석했다.

10·15 대책으로 규제지역 내 무주택자 및 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 70%에서 40%로 강화됐고, 15억원 초과 주택에는 주담대 한도가 2억∼4억원으로 제한됐다.

또한 토허구역 지정으로 2년 실거주 요건이 부과되면서 성동구·마포구·광진구 등 한강벨트를 중심으로 활발하던 ‘전세 끼고 매매’ 형태의 갭투자 수요도 사실상 막혔다.

서울 시내의 한 공인중개사 사무소에 매물 전단이 붙어있다. 뉴스1

토허구역 지정이 시작된 지난 20일부터 21일까지의 거래 신고는 단 7건에 그쳤다.

전문가들은 이번 대책의 영향이 단기간에 그치지 않을 것으로 내다본다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “토허구역 지정은 극약처방에 해당하며, 3개월에서 길게는 6개월까지 거래 위축과 가격 조정이 이어질 것”이라며 “다만 이번 시장은 상급지 중심의 ‘갈아타기’ 수요가 많아 풍선효과는 제한적일 것”이라고 전망했다.

반면 토허제 적용을 받지 않는 경매시장은 투자자들의 새로운 대체처로 떠오르고 있다.

지지옥션에 따르면 20일부터 22일까지 서울과 경기 지역의 아파트 경매 낙찰가율은 각각 100.1%, 101.9%로, 지난달 평균 낙찰가율(서울 99.5%, 경기 86.9%)보다 높았다.

서울 25개 자치구와 경기 12개 지역이 토허구역으로 묶이면서 일반 매매는 관청 허가와 2년 실거주 의무가 부과되지만, 경매 낙찰자는 이러한 제약을 받지 않는다. 이에 따라 현금 여력이 있는 투자자들이 경매로 몰리고 있는 것이다.

서울 송파구 거여동 포레나송파 전용 66㎡는 지난 20일 59명이 응찰해 낙찰가율 121.3%, 낙찰가 14억1888만원을 기록했다. 영등포구 신길동 신길우성 전용 74㎡는 26명이 입찰해 감정가(8억5500만원)의 112.6%인 9억6299만원에 낙찰됐다.

경기 성남시 분당구 봇들마을 전용 84㎡도 감정가 15억8000만원의 117.7%인 18억5999만원에 매각됐다.

지지옥션 이주현 전문위원은 “토허제 회피 수단으로 경매시장이 부상하면서 낙찰가율이 상승세를 보인다”며 “특히 갭투자가 막히자 세를 끼고 투자하려던 자금이 경매시장으로 이동한 결과”라고 분석했다.