올해 서울 아파트 임대차 시장에서 신규 전월세 계약이 줄고, 갱신계약(재계약)과 계약갱신요구권(이하 갱신권) 비중이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 토지거래허가구역을 서울 전역과 경기도 12곳으로 확대한 10ㆍ15 대책 시행으로 전세 ‘매물 잠김’ 현상이 뚜렷해지는 가운데, 재계약이나 갱신권 사용이 늘면서 전세시장도 크게 흔들릴 수 있다는 전망이 나온다.

차준홍 기자

23일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 올해 1월부터 지난 22일까지 신고된 서울 아파트 전체 전ㆍ월세 거래 계약은 20만5890건 이뤄졌다. 이 가운데 신규 거래는 10만9018건으로 전체의 52.9%다. 지난해 같은기간 신규 거래 비중(65.4%)보다 12%포인트 가량 줄었다. 반면 재계약은 전체의 37.4%로, 지난해 같은 기간 비중(29.4%)보다 8%포인트 증가했다.

재계약 가운데 갱신권 사용 비중은 지난해 30%에서 올해 50%로, 20%포인트 급증했다. 절반은 “집을 비워달라”는 임대인의 요구에 갱신권으로 맞서 계약을 연장했다는 얘기다.

이처럼 재계약과 갱신권 사용 비중이 커진 것은 지난해부터 전셋값 상승세가 지속되는 가운데 금융당국이 전세자금대출까지 옥죈 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

차준홍 기자

지난 3월24일 토허구역으로 먼저 지정된 강남3구와 용산구에서 이런 현상이 더 두드러졌다. 3월 24일부터 지난 22일까지 이 지역의 전ㆍ월세 거래 중 재계약 비중은 41.5%, 재계약에서 갱신권을 사용한 비중은 55%로 나타났다. 토허구역으로 묶이지 않았던 지난해 같은 기간에는 각각 31.6%ㆍ30%였는데, 크게 뛰었다.

함영진 우리은행 부동산전문위원은 “토허구역에서는 세입자가 있는 집을 팔 수 없다. 집을 팔고자 하는 집주인의 퇴거 요구에 세입자가 갱신권을 사용하는 경우가 늘어난 것으로 보인다”고 분석했다.

전문가들은 앞으로 재계약ㆍ갱신권 사용이 더 늘어날 수 있다고 본다. 앞으로 서울 아파트 입주물량이 수요 대비 크게 부족할 것으로 예상되는 상황에서 10ㆍ15 대책으로 갭투자(전세 낀 매매)가 사실상 전면 금지돼 전세 공급은 줄어든다. 그만큼 전세 물량이 부족해지고, 기존 세입자는 갱신권을 적극 활용하게 된다.

최근 가을 이사철을 맞아 신축 대단지 중심으로 전세 물건이 품귀 현상을 빚는 가운데, 토허구역 지정이 전세난을 더욱 가중할 수 있다는 우려가 나오는 배경이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “매매를 보류하고 임차 시장에 머무는 수요에, 전세 만기가 된 세입자도 갱신하고자 하는 수요까지 더해진다”고 짚었다.