Q. 경기 용인에 거주하는 퇴직 교수 A(71)씨는 사학연금과 임대소득으로 노후를 꾸리고 있다. 서울·수도권 3곳에 부동산을 보유했지만, 주거지 전세대출 등 부채가 집중돼 매월 원리금 상환 부담이 크다. 서초동 아파트는 개발 호재를 이유로 매각을 미루고, 양평 전원주택은 매각이 어려워 월세 전환을 고민하고 있다. 주택연금도 관심이 있지만, 현재는 실거주 요건을 충족하지 못해 당장 활용이 어렵다. 서씨는 “가용 현금이 부족해 살림이 빠듯하다”며 현금흐름을 개선할 방법을 물었다.

A. 은퇴 후에도 과도한 부동산 비중을 유지하며 대출 부채를 늘린 점이 의뢰인의 발목을 잡았다. 월 340만원 이상의 안정적 연금 소득에도 대출 원리금 상환액이 월 140만원에 달한다. 은퇴 시기에는 자산 규모를 불리는 것보다 ‘안정적인 현금흐름’ 창출이 최우선이다. 과도한 부동산 비중을 줄이고, 미래 위기에 대비해 일정 수준의 현금을 보유하는 구조조정이 필수적이다. 우선 양평 전원주택부터 정리하자. 서류상 근린생활시설로 준공됐더라도 실제 주거용으로 사용했다면 세법상 주택 수에 포함된다. 비조정대상지역이라 양도할 때 중과 없이 일반세율이 적용된다. 반면 역세권 입지로 공실 위험이 낮은 당산동 다세대주택은 안정적 임대수익을 위해 유지하는 것이 유리하다.

◆‘재입주’해 주택연금 활용=변동성이 큰 비상장주식(약 1억원)은 팔고 현금 비중을 높이자. 주택과 주식 처분으로 자금을 확보하는 게 좋아 보인다. 전세 생활을 정리하고 서초동 아파트로 재입주하는 재원 및 부채 상환에 활용하는 게 바람직하다. 주택연금도 권한다. 한국주택금융공사(HF) 주택연금은 공시가격 12억원 이하 요건이 있어 한계가 있지만, 최근 일부 은행의 민간형 주택연금은 12억원 초과 고가주택도 대상에 포함된다. 2년 이상 실거주 요건을 충족하면 된다. 서초 아파트 시세가 약 20억원 수준이라면(만 71세 기준) 월 약 400만원의 연금 수령을 기대할 수 있다. 잉여금은 예·적금 및 개인종합자산관리계좌(ISA)를 통한 배당형 상장지수펀드(ETF) 등으로 운용해 안정성을 높이자.

◆섣부른 증여는 ‘세금 폭탄’=자녀에게 집을 물려줄 때는 세금을 주의해야 한다. 현재 다주택자가 서울 등 규제지역(조정대상지역)에 있는 집을 증여하면, 받는 사람이 내야 할 취득세가 일반적인 수준을 훨씬 넘어선다. 가령 3억5000만원 정도인 당산동 주택을 증여할 경우, 취득세와 증여세를 합쳐 8000만~9000만원의 세금 부담이 발생할 수 있다. 납입이 완료된 연금보험은 즉시 수령을 신청해 매달 50만원의 비과세 소득을 확보하는 것이 좋다. 실손보험은 불필요한 특약을 정리해 보험료를 낮추자. 보험료가 비교적 비싼 CI(치명적 질병) 종신보험은 ‘감액완납’을 추천한다. 지금까지 낸 보험료만큼만 보장받는 대신 앞으로의 납입을 중단하는 방식으로, 고정 지출을 끊어 생활비를 방어할 수 있다.

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노철오, 백성희, 이항영, 정성안(왼쪽부터 순서대로)

◆재무설계 도움말=노철오 은퇴부동산연구소 소장, 백성희 하나은행 방배서래 골드클럽 PB부장, 이항영 선경세무법인 대표 세무사, 정성안 신한라이프 정도지점 부지점장