A씨 가족이 거주하는 서울 도봉구의 한 빌라 2층 복도 모습. 이 6층짜리 건물의 1층은 주차장, 2층은 근린생활시설, 3~6층은 다세대주택이다. 사진 속 A씨의 집앞 복도와 3~6층 복도는 동일한 구조다. 김예정 기자

근린생활시설로 분류되는 빌라(근생빌라)에 입주했다가 전세사기를 당한 피해자들이 임대차보증금을 보전하려고 경매에서 ‘셀프 낙찰’을 받았다가 매년 수백만원의 이행강제금을 떠안을 처지에 놓였다. 이들은 “전세사기를 당하고도 한국토지주택공사(LH) 구제 대상에서 제외된 데다 최근 당정이 발표한 양성화 방안에서도 배제될 상황이라 이중고를 겪고 있다”며 대책 마련을 호소했다.

40대 A씨 가족은 2020년 9월 서울 도봉구의 한 신축 다세대주택에 전세로 입주했다. 싱크대와 난방이 설치된 평범한 집이었다. 임대차계약서를 쓸 때 받은 중개대상물 확인·설명서에도 건축물대장 상 용도는 제2종근린생활시설로 쓰여있었지만, 실제 용도 항목엔 주거용이라고 쓰여있었다.

분양사무소 직원과 부동산 중개인도 “이 집은 주거용이니 계약기간까지 살다가 나가면 된다”며 A씨를 안심시켰다고 한다. 그러나 2023년 9월 이 근생빌라의 집주인이 대규모 전세사기 일당의 조직원으로 밝혀졌다. 전세사기 피해자로 인정받은 A씨는 2024년 7월 법원에서 이 집을 직접 낙찰받았다. 보증금 2억2500만원을 지키기 위한 유일한 길이었다.

안도감도 잠시, A씨는 지난해 9월 구청으로부터 위반건축물 여부를 확인하러 집에 방문하겠다는 통지를 받았다. 예상되는 이행강제금은 1회 533만원, 연 1066만원에 달한다. A씨는 “나도 차라리 속이고 다른 사람에게 팔아 넘겨버리고 싶은 생각까지 들었다”고 토로했다.

근생빌라는 원래 상가·사무소 등으로 허가받은 근린생활시설에 난방·취사 시설을 넣은 주거용 부동산을 의미한다. 겉보기엔 일반 주택과 다름없다. 그러나 위반 건축물로 적발된 근생빌라 소유주에겐 시가표준액 10% 이내의 이행강제금이 연 2회까지 부과될 수 있다. 1회당 금액은 시가표준액과 전용면적에 따라 수백만원에서 많게는 1000만원이 넘는다.

2020년부터 지난해 10월까지 근생빌라 형태로 개조된 부동산이 불법 건축물로 판단돼 당국에 적발된 건수는 5968건(더불어민주당 문진석 의원실)이고, A씨 사례와 같이 국토부가 인정한 근생빌라 전세사기 피해 건수는 2023년 6월 전세사기피해자법 시행 이후 지난달까지 총 1378건으로 집계됐다.

이처럼 적지 않은 사람들이 피해를 입은 탓에 LH는 전세사기 피해 주택이 근생빌라와 같은 위반건축물인 경우에도 매입해 공공임대주택으로 활용하고 있다. 그러나 매입이 가능하도록 전세사기특별법이 개정된 2024년 11월부터 지난해 12월까지 LH의 근생빌라 매입 건수는 34건에 불과했다. 근생빌라 전세사기 피해자들이 LH 매입 제도를 통해 피해를 회복한 비율은 2.5%에 그친 셈이다.

근생빌라 임차인(소유자)들의 대책 마련 요구가 이어지자 지난달 28일 정부·여당도 근생빌라 양성화 방안을 내놨다. 양성화 대상에 근생빌라가 포함된 건 이번이 처음이다. 구체적인 내용은 ▶이행강제금 5회 납부 ▶주차면수 확보 ▶안전 조건 충족 등의 조건을 만족한 근생빌라의 경우 불법 건축물 지위를 해제한다는 것이다. 또 국회는 이달 중 세부 내용을 논의하고 1년 6개월 동안 시행하는 한시법 제정을 추진할 계획이다.

그러나 이에 대해서도 피해자들은 반발하고 있다. 장희권 전국근생빌라피해자모임 대표는 “주차면수 확보 등 양성화 조건은 피해자들에게 또 다른 책임을 지우는 것”이라며 “정부는 주택 공급 확대를 말하면서도 실거주 목적의 근생빌라 양성화에 소극적”이라고 했다.

또한 이번 당정협의안이 근생빌라가 위반건축물이라는 사실을 알고 매수한 경우에는 양성화 대상에서 제외하기로 했다는 점 역시 논란을 낳고 있다. 전세사기 피해자들의 경우 조금이라도 빨리 피해에서 벗어나기 위해 근생빌라가 불법이라는 사실을 인지하고도 어쩔 수 없이 셀프 낙찰을 받은 경우가 많았는데, 이들은 원칙상 양성화 대상에서 배제되기 때문이다.

이에 대해 국토부 관계자는 “양성화 방안은 영리 목적으로 매수한 경우를 제외하겠다는 취지”라며 "전세사기 피해자의 경우 구제 대상에 포함할지 여부를 아직 검토 중”이라고 설명했다.